Cómo poner en regla un inmueble heredado para poder venderlo
28 de julio de 20266 min
Es la consulta que más recibimos en la oficina. El inmueble se puede vender, pero no antes de declarar la sucesión y obtener la solvencia del SENIAT. Este es el recorrido completo.
Cuando fallece el propietario de un inmueble, la propiedad no desaparece: pasa a los herederos. Pero mientras el registro siga mostrando el nombre del causante, ninguna notaría ni ningún registro protocolizará una venta. El paso que falta se llama declaración sucesoral, y es más sencillo de lo que la mayoría cree, siempre que se haga con el expediente completo.
La declaración se presenta ante el SENIAT y consiste en informar los bienes que dejó la persona fallecida y quiénes son sus herederos. Con esa declaración se calcula el impuesto sucesoral que corresponde y, una vez pagado, la administración tributaria emite el certificado de solvencia de sucesiones. Ese certificado es la llave: sin él, la venta no avanza.
Para armar el expediente hacen falta, como mínimo, el acta de defunción, el documento de propiedad registrado a nombre del causante, las partidas de nacimiento o el acta de matrimonio que acrediten el vínculo de cada heredero, las cédulas y el RIF de todos, y un avalúo del inmueble a la fecha del fallecimiento. Si hay menores de edad entre los herederos, se suma la autorización del tribunal correspondiente.
El error más costoso es dejar pasar el tiempo. La declaración tiene un plazo legal desde el fallecimiento y, vencido ese plazo, se generan recargos. Hemos visto casos en los que la multa acumulada durante años terminó pesando más que el propio impuesto.
El segundo error es intentar vender «con el documento viejo» mediante acuerdos privados. Un comprador informado no acepta esa operación, y quien la acepta suele terminar en un litigio que nadie quería. La venta sin sucesión declarada no es una venta: es un problema aplazado.
En Eduard´2 y Asociados llevamos ese trámite en paralelo a la comercialización. Mientras el expediente avanza en el SENIAT, preparamos el reportaje fotográfico, fijamos el precio y comenzamos a mostrar el inmueble, de modo que el día que llega la solvencia ya haya un comprador esperando. Es la manera de no perder meses de mercado por un asunto administrativo.
